Por Miguel Díaz Román
Aunque la transformación del sistema de aprobación de permisos hacia uno ágil y eficaz es una promesa que lleva más de dos décadas en el debate público, nuevamente aflora en el presente como un necesidad urgente para estimular la actividad económica y ayudar a rehabilitar al decaído sector de la construcción de nuevas viviendas del país que ha experimentado un preocupante encogimiento en los pasados años, según señaló el presidente de la Asociación de Constructores de Puerto Rico (ACPR), Agustín Rojo Montilla.
Y aunque la nueva administración de la gobernadora Jenniffer González Colón ha alentado la esperanza de que se propone agilizar la aprobación de permisos, hasta ahora la incertidumbre parece acompañar al sector de la construcción de nuevas viviendas.
Cuando SN le preguntó a Rojo Montilla si la nueva administración de González Colón incluirá las preocupaciones que alberga el sector de la construcción de nuevas viviendas sobre el problema de los permisos, el ejecutivo no pudo ofrecer una respuesta categórica sobre si en realidad existe un compromiso con ese objetivo.
El presidente de la ACPR se limitó a decir que aún no existe un proyecto de ley que él pueda leer para comentar. «La revisión se está haciendo. Todavía no hay un proyecto de revisión que yo pueda comentar sobre él. Pero la visión es la correcta, es la de fomentar lo que estamos hablando (agilizar la aprobación de permisos)», sostuvo Rojo Montilla.
Los planteamientos del presidente de la ACPR fueron realizados durante un conversatorio que el pasado jueves celebró la Asociación Puertorriqueña de Analistas Financieros (APAF). El foro fue celebrado en el restaurante Antonio, ubicado en el Condado.
El consenso unánime avala la conclusión que el sistema para aprobar permisos es una engorrosa maquinaria de regulaciones que consumen el tiempo y el dinero de los proponentes y que se ha convertido en un obstáculo para el crecimiento de la economía y la construcción de viviendas no ha sido una excepción.
Los arbitrios y costos impuestos por el gobierno a los desarrolladores de viviendas representan el 28 % del costo de una casa nueva, según reveló Rojo Montilla.
Necesidad de agilizar aprobación permisos
En otras palabras, de cada vivienda cuyo costo asciende a $300,000, que es el precio promedio de una vivienda nueva en el mercado local, el gobierno retiene $84,000. Una cifra que incluye la patente municipal, la cual se debe pagar por adelantado sobre la totalidad del ingreso bruto estimado de un proyecto.
De hecho, en los pasados 30 años ha surgido en el debate público con prominencia sobre la necesidad de reducir el peso económico que representan los permisos y de agilizar el proceso de aprobación, pero las iniciativas encaminadas para atender el problema no han producido resultados tangibles.
Según indicó Rojo Montila en la actualidad existen unos 765 contratistas, lo que representa una merma alarmante cuando se compara con los cerca de 34,000 contratistas que tuvo el país varias décadas atrás.
Además, la necesidad actual de viviendas nuevas asciende a 44,000 unidades, mientras que se estima que es posible construir alrededor de 3,500 anuales.
No obstante, la demanda para vivienda nueva no se ha podido satisfacer a pesar de que están los desarrolladores hábiles para complacer las exigencias de los nuevos compradores. En 2003 fueron construidas 785 unidades de vivienda nuevas y en 2004 esa cifra se redujo a 592 unidades.
Exigentes los nuevos compradores
Rojo Montilla explicó que los nuevos compradores de vivienda no ven como una alternativa el lote de viviendas en desuso que existe en el país y que asciende a más de 200,000 unidades.
Sostuvo que los nuevos compradores exigen viviendas dentro de un desarrollo que posea control de acceso, diversas amenidades como parques y zonas para el ocio, así como unidades de vivienda que cumplan con el concepto «open lay out», que en síntesis, es una casa con una o más habitaciones grandes y una gran sala que combina la cocina, el comedor y la sala de estar.
Ante la realidad de la existencia de una demanda que no se puede satisfacer, Rojo Montillo planteó de manera retórica que «algo estamos haciendo mal».
Luego señaló que la «sobre reglamentación es lo que estamos haciendo mal».
Explicó que, además del complicado sistema de permisos, existe una excesiva reglamentación que cobija la construcción de nuevas viviendas, como por ejemplo, el plan de uso de terrenos, cuyas restricciones limitan la iniciativa de los desarrolladores para construir proyectos de vivienda nueva.
Rojo Montilla dijo que con excepción de la zona metropolitana, solo el 14 % de los terrenos de la isla están desarrollados mientras que el 86 % de los terrenos no están desarrollados.
Efectos del plan de uso de terrenos
Explicó que el plan de uso de terrenos fue revisado en el 2015 y los efectos de esa revisión restringió los terrenos disponibles para la construcción de proyectos nuevos de vivienda.
«En 2015 el plan de uso de terrenos tomó la huella existente en ese momentos y determinó que las áreas que no están desarrolladas no son urbanizables y hoy día si vas a comprar un terreno que no está urbanizado o no tiene clasificación permisible para desarrollarlo – y eso requiere una reclasificación, que es un proceso que toma de tres a cinco años y el costo cae en la incertidumbre y por lo tanto no lo haces – o está prohibido el desarrollo», sostuvo Rojo Montilla.
El efecto real del plan de uso de terrenos, según sostuvo Rojo Montilla, es que ha incrementado el precio de los terrenos y ha limitado la construcción de vivienda planificadas, especialmente de los grandes proyectos de vivienda, que pueden lograr eficiencias por volumen.
«El ciclo de desarrollo de un proyecto toma entre tres y cinco años, el impacto de esas restricciones que se pusieron en 2015 es lo que estamos viviendo ahora», indicó.
De hecho, el ejecutivo no considera la regulación ambiental como un obstáculo y reiteró que el mayor problema es la excesiva dilación en la aprobación de permisos, los cuales pueden tardar en aprobarse entre dos y tres años.
«Los requisitos ambientales no hay que eliminarlos. Lo que hay que fomentar es que se pueden sacar permisos más rápido y cumpliendo con el código ambiental», indicó.
Falta de personal
El ejecutivo destacó que, además de la excesiva reglamentación, uno de los problemas que empantana la aprobación de permisos es la falta de personal en las agencias que proveen los endosos que necesitan los constructores de hogares de manera preliminar para luego introducirse en la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) y encaminar la aprobación final de un proyecto.
El proceso de obtener los endosos se retrasa con frecuencia debido a que las agencias carecen del personal entrenado que realiza las inspecciones, las cuales son un requisito necesario para obtener los endosos.
Incluso, Rojo Montilla señaló que el proceso de aprobación de permisos en OGPe también se atrasa con frecuencia por la falta de personal en esa agencia.
No obstante, la aprobación de un proyecto por OGPe, que permite el inicio de la construcción de las viviendas, luego de que las agencias han endosado el proyecto, no es la etapa final en el proceso, pues, luego, cuando el proyecto está finalizado se activa otra etapa que consiste en la aprobación de los llamados «permisos de uso».
Esta es una modalidad de permiso que requiere de una inspección adicional de una unidad de vivienda cuya construcción ha finalizado. El permiso de uso esencialmente autoriza que la unidad de vivienda pueda ser habitada, lo que, en términos de la realidad procesal significa que se pueda finiquitar el proceso de compraventa y entrega de la vivienda.
Un mal llamado permiso de uso
De acuerdo con Rojo Montilla, el permiso de uso es un buen ejemplo de cómo la excesiva reglamentación complica la construcción de viviendas porque este tipo de permiso requiere de una inspección adicional a una vivienda que fue construida según los planos que previamente fueron avalados por las agencias y por OGPe.
La complicación radica en que cada vez que el desarrollador se propone entregar una vivienda debe iniciar el proceso para obtener el permiso de uso.
«Para sacar un permiso necesitamos un endoso de las agencias del gobierno, y las agencias del gobierno tienen escasez de recursos de mano de obra. Ese endoso tiene que ir a la OGPe que también tiene escasez de recursos de mano de obra. Entonces OGPe tiene que aprobar un permiso que ya aprobó una agencia y entonces, después que sale de OGPe, nosotros vamos a construir.Después que terminamos la construcción tenemos que sacar el permiso de uso. Tenemos que volver a la agencia (OPGe) para que inspeccione la obra que hicimos supervisados por ingenieros certificados y la hicimos basado en los planos que nos aprobaron. Ahora ellos tienen que volver a inspeccionar y después que inspeccionen, OGPe tiene que volver a aprobar el permiso de uso y eso lo tenemos que hacer cada vez que vamos a entregar una casa. El sistema es complicado en exceso. No es solamente sacar el permiso, es el trámite diario para sacar el permiso de uso, una vez ya uno tiene el permiso de construcción. Hay mucha oportunidad para mejorar», indicó Rojo Montilla.
Construcción informal
Sostuvo que la excesiva reglamentación alienta la construcción informal, la cual no cumple regulaciones y, por ejemplo, las descargas de aguas negras no están conectadas a los sistemas sanitarios públicos, lo que propicia la contaminación de ríos, quebradas y playas.
Además, las estructuras levantadas por medio de la construcción informal no garantizan seguridad en caso de huracanes, son propensas a colapsos y deslizamientos en caso de que ocurra un terremoto y están expuestas a los daños por el agua en caso de ocurrencia de inundaciones.
