Por Jaime González Portilla
Presidente de Antilles Insurance Company
Se avecina la Resolución Conjunta 16-2022 de la Cámara de Representantes la cual impone un proceso uniforme de inspección y certificación de estructuras cada tres (3) años a edificios mayores de 2,000 pies cuadrados con el propósito de garantizar su seguridad estructural.
Esta resolución incluye a los condominios y si prospera habrá que preguntarse de qué bolsillo sacarán el dinero para pagar por el costo de las inspecciones.
Los consejos de titulares de condominios viven “paycheck to paycheck” o mantienen unos fondos limitados ya presupuestados para pagar mayormente gastos recurrentes. No me cabe la menor duda que la imposición de tener que inspeccionar un condominio cada tres (3) años resultará ser un costo bien oneroso para el consejo de titulares.
Al costo de la inspección inicial el condominio también tendrá que sumarle los costos relacionados con atemperar y/o corregir toda falla estructural que amerite ser reemplazada y/o modificada para garantizar la viabilidad estructural del condominio que arroje el informe de inspección.
Para poder ir preparándose para los gastos de inspección que se avecinan es muy importante que los condominios vayan identificando fuentes de dinero o de lo contrario y en ausencia de no tener los fondos disponibles, tendrán que imponerles una derrama a sus titulares.
Economizar en su prima anual de seguros de propiedad comercial me parece sería una solución viable para los condominios poder ir levantando los fondos necesarios para las inspecciones. La mejor opción para el consejo de titulares reducir los costos del seguro de propiedad de un condominio es asegurar la estructura en base al concepto de “bare walls, bare ceilings and bare floors”.
Bajo este concepto se asegura en una sola póliza de seguros sólo el valor total de la estructura que incluye los elementos comunes sin incluir el valor de los elementos privativos o la propiedad inmueble que le pertenece única y exclusivamente al titular. Cuando se habla de elementos privativos me refiero siempre a la propiedad inmueble del titular.
Veamos un ejemplo: Un condominio costero tiene un costo de reemplazo de $20 millones que incluye el valor de los elementos comunes y privativos. Se asume que el valor de los elementos comunes es $15 millones y el valor de los elementos privativos es $5 millones. También se asume que el valor de los elementos privativos incluye toda la propiedad inmueble que reviste las paredes, techos y pisos, irrespectivo de si es o no es un elemento original que vino con su apartamento cuando usted lo adquirió, o se trata de una mejora que usted le añadió.
Actualmente, una póliza de propiedad para un condominio costero asegurado por $20 millones que incluya el valor tanto de los elementos comunes como el de los elementos privativos paga una prima anual aproximada de $200,000. Si el consejo de titulares opta por asegurar el condominio por $15 millones bajo el concepto de “bare walls, bare ceilings and bare floors” sin incluir el valor de los elementos privativos la prima a pagar se reduce a $150,000 para un ahorro anual recurrente aproximado de $50,000.
En el caso de que el consejo de titulares opte por asegurar solo los elementos comunes (“bare walls, bare floors and bare ceilings”) del condominio en una sola póliza cada titular debe adquirir por cuenta propia un seguro individual, tipo “Homeowners” 6 o “Personal Package”.
Las tarifas de pólizas de seguros para individuos o titulares de condominio tipo “Personal Package” son aproximadamente 330% más económicas que las tarifas para asegurar esa misma propiedad en una sola póliza de un condominio costero. Actualmente, la prima anual aproximada de asegurar $5 millones de valores de elementos privativos en pólizas individuales tipo “Personal Package” para titulares es de $15,000.
El cómputo de las primas de seguros sería el siguiente. Según mencioné anteriormente, la prima total aproximada del consejo de titulares asegurar los elementos comunes y privativos en una sola póliza seria de $200,000 mientras que si separan los seguros la prima total sería de $165,000 ($150,000 por la póliza de los elementos comunes más los $15,000 por los seguros de todas las pólizas individuales) para un ahorro anual recurrente aproximado de $35,000.
Esos $35,000 que al cabo de un periodo de tres (3) años y cinco (5) años representan $105,000 y $175,000 respectivamente son ahorros que el consejo de titulares puede utilizar para pagar por los costos relacionados con la Resolución Conjunta 16-2022 que se avecina.
No permita, se deje llevar o acepte que ningún agente o corredor de seguros le exprese o trate de convencerle a usted como titular y/o director del consejo de titulares que asegurar el valor de los elementos comunes junto con el valor de los elementos privativos en una sola póliza de seguros del condominio le va a salir más económica o le es más conveniente.
Para más información comuníquese con nosotros en Antilles Insurance Company y con gusto le mostraremos cuales son todas las ventajas de asegurarse bajo el concepto de “bare walls, bare ceilings and bare floors” y cómo el consejo de titulares siempre obtendrá un ahorro en su prima anual de seguros de propiedad comercial.
