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Posible alza en primas de seguros para viviendas y condominios

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Por Miguel Díaz Román

La Oficina del Comisionado de Seguros (OCS) realiza un estudio actuarial para atemperar las tarifas que se utilizan para calcular el costo de las llamadas pólizas de seguro de “dwelling”, o pólizas para viviendas unifamiliares y las pólizas para condominios, la cuales no han sido revisadas desde 1999, según indicó el Comisionado de Seguros, Alexander Adams Vega.

Adams Vega hizo el anuncio durante un foro celebrado la pasada semana por la Asociación de Compañías de Seguros de Puerto Rico (ACODESE), en la que participaron representantes de la industria de reaseguro y quienes reclamaron una revisión de las tarifas vigentes para viviendas y condominios debido a que no representan adecuadamente los aumentos en el costo del reaseguro.

La póliza de seguro conocida como “dwelling” provee protección contra daños catastróficos que pueda enfrentar una vivienda como consecuencia de un huracán, un terremoto o un fuego. Los condominios son protegidos con seguros catastróficos de tipo comercial que también ofrecen protección contra los daños que pueda causar a la estructura un huracán, un terremoto o un fuego.

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Fuentes de la industria de seguros anticipan que el estudio actuarial que realiza la OCS deberá concluir que es necesario aumentar las tarifas de la póliza “dwelling” y las tarifas para condominios debido a que ambas están reguladas por la OCS y no han sido revisadas por 25 años, lo que implica que no representan adecuadamente los aumentos que se han registrado en el valor de las propiedades.

Además, las tarifas no se han atemperado a los incrementos en el costo de los materiales de construcción y de mano de obra, que son indispensables para rehabilitar esas estructuras en caso de que ocurra unos de los riesgos catastróficos que comprenden esas pólizas de seguro.

Según fuentes de la industria de seguros, las tarifas para viviendas pueden ascender al 0.30 % del costo de reemplazo de la propiedad sin incluir el valor del terreno. En el caso de los condominios las tarifas pueden oscilar entre 45 % y 50 % del costo de reemplazo de la estructura.

Primas en alza

Si finalmente la OCS aumenta las tarifas, las primas del seguro catastrófico para todas las viviendas y apartamentos de condominios hipotecados con préstamos bancarios en Puerto Rico experimentarán un aumento.  

De hecho, los residentes de condominios ya han experimentado un incremento notable en las pólizas de seguro que ofrecen protección contra huracán, terremoto y fuego, debido a los aumentos en el costo del reaseguro que han enfrentado las aseguradoras.

A pesar del alza en los costos de reaseguro, las primas de “dwelling” para viviendas han permanecido inalteradas debido a la restricción que impone la regulación y en segundo lugar, a razones de estrategia de negocios, porque ninguna de las aseguradoras se han inclinado a modificar o aumentar la tarifa para no perder sus negocios con los bancos, que son las entidades que adquieren los seguros de “dwelling” para las hipotecas que venden.

A principios de la década del año 2,000 la OCS desreguló las tarifas de los condominios costeros en intento de facilitar que esas estructuras fueran aseguradas, pues tras el paso del huracán Georges, hubo renuencia de las aseguradoras y de los reaseguradores a suscribir riesgos en ese segmento del mercado por su exposición a altas pérdidas.

 Esta decisión permitió que determinadas aseguradoras locales pudieran ofrecer seguros catastróficos para esas estructuras. Además del mercado local, las juntas de condómines de  condominios costeros pueden adquirir sus seguros en las llamadas líneas excedentes, que son aseguradoras extranjeras, las cuales cobran elevadas primas.

Si revisar por 25 años

Debido a las limitaciones que imponen las tarifas reguladas en los condominios no costeros y al elevado costo del reaseguro, muchas aseguradoras locales se han abstenido de asegurar estas estructuras, lo que ha motivado que determinadas juntas de condómines busquen protección para sus estructuras en las  líneas excedentes.

En el citado foro celebrado la pasada semana por ACODESE, Walter Chaname, quien es el gerente general para América Latina y el Caribe de la empresa de reaseguro Allied World Re, clamó por una revisión de las tarifas, especialmente aquellas que rigen el mercado de seguros de viviendas en Puerto Rico porque “no han sido revisadas durante décadas”.

Sobre este aspecto, Jaime González Portilla, presidente de la Junta de Directores de ACODESE y presidente de la aseguradora Antilles Insurance Company, respaldó el estudio actuarial que realiza la OCS y se expresó a favor de un aumento en las tasas para residencias y para condominios comerciales, las cuales permanecen muy bajas debido a que están reguladas y no han sido revisadas durante 25 años.

González Portilla también favoreció que las tarifas sean desreguladas, de la misma manera como ya fueron desreguladas las tarifas de los condominios costeros.

“Son tasas de los años 80, que no dan para pagar el reaseguro catastrófico. Ya tenemos compañías fuera de Puerto Rico que están cobrando unas tasas mucho más altas que las tasas de manual de condominios no costeros, me refiero a las compañías de líneas excedentes. Nosotros no podemos hacerlo porque estamos regulados por esas tasas de manual de condominios no costeros. Esos condominios acaban buscando seguro fuera de Puerto Rico. Ese tema hay que atenderlo”, dijo González Portilla.

O suben las tasas o bajan las comisiones

Sobre este aspecto, Alexis Sánchez Géigel, presidente de Mapfre, sostuvo que es necesario aumentar las tarifas para que las aseguradoras puedan pagar sus contratos de reaseguro y garantizar una ganancia adecuada. Pero advirtió que ante un escenario que no considere un incremento de las tasas, será necesario reducir la comisión de los agentes y productores.

“Tiene que haber una situación en donde suben las tasas o bajen las comisiones. Pero no puede haber una situación donde el costo del reaseguro siga subiendo y nosotros seamos incapaces de trasladar ese costo al consumidor”, indicó el ejecutivo.

De hecho, según fuentes de la industria de seguros, uno de los asuntos espinosos que deberán atender los actuarios de la OCS es la llamada comisión de 25 % y la comisión contingente de 20 % que la reglamentación vigente permite que las aseguradoras paguen a las agencias generales de seguros, algunas de las cuales pertenecen a los bancos.

Comisiones de 15 % en Estados Unidos

Estas comisiones, que ascienden a 45 % del dólar prima, se pagan por la adquisición de seguros de “dwelling” que las agencias generales de los bancos realizan para cubrir los riesgos catastróficos de las viviendas que los bancos acceden a financiar con préstamos hipotecarios.

Según las fuentes, ante el incremento sustancial que ha experimentado el reaseguro que pagan las aseguradoras, la OCS podría considerar reducir la comisión de 45 % que reciben las agencias generales con el fin de garantizar la solvencia de las aseguradoras, que es una de las principales obligaciones del regulador.

La fuente agregó que la comisión por la suscripción de seguros catastróficos para viviendas en Estados Unidos es de 15 %.

De hecho, el pasado 13 de mayo el diario The New York Times (NYT) publicó una historia en la que se indica que en la medida que el cambio climático hace que los desastres sean más frecuentes y graves, la industria de seguros ha tenido que pagar reclamaciones por daños extraordinarios, lo que ha causado que esa industria se haya sucumbido a una crisis por la casi nula rentabilidad de los seguros de propiedad en ciertos estados.

Según la historia del NYT, los datos muestran que el seguro para propietarios de viviendas no fue rentable en 18 estados el año pasado, frente a ocho en 2013. La mayoría de esos estados se encuentran en el interior del país, afectados por severas tormentas y granizo en el medio oeste y el sureste, e incendios forestales en gran parte del oeste.

Amenaza a la economía

En respuesta a esas pérdidas, las aseguradoras aumentaron las primas, redujeron la cobertura y abandonaron clientes, e incluso se retiraron por completo de algunos estados.

Las pérdidas se han extendido más allá de los estados devastados por huracanes e incendios forestales, como Florida y California, y a lugares como Iowa, Arkansas, Ohio, Utah y Washington. Incluso en el noreste, donde los seguros para propietarios de viviendas todavía eran rentables en general el año pasado, las tendencias indican que la rentabilidad de ese mercado está empeorando.

El reportaje sostiene que “un mercado de seguros inestable amenaza a toda la economía. Sin seguro, los bancos no emitirán hipotecas; sin una hipoteca, la mayoría de la gente no puede comprar una casa. Con menos compradores, es probable que los valores inmobiliarios disminuyan, junto con los ingresos por impuestos a la propiedad, dejando a las comunidades con menos dinero para escuelas, policía y otros servicios básicos”.

La historia también establece que los estados están aprobando modificaciones a la reglamentación y diversas estrategias para mejorar la industria de seguros.

Entre esas estrategias figuran facilitar que las empresas aumenten las primas o alentar a los propietarios a que hagan sus casas más resistentes a los daños. No obstante, el reportaje indica que no está claro si alguna de esas estrategias está funcionando debido a que “los estadounidenses siguen desplazándose a zonas de alto riesgo y el cambio climático continúa empeorando”.

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