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Industria de seguros y OGPe discuten peligros de condominios antiguos o afectados por la erosión

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Por Miguel Díaz Román

En la primera reunión entre la industria de seguros y la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) con miras a establecer un nuevo Código de Mantenimiento salieron a relucir las graves consecuencias para la vida de la ciudadanía y para la economía del país, si no se establecen medidas que garanticen la seguridad de miles de condominios y edificios construidos hace más de 30 años, muchos de los cuales se encuentran las zonas costeras amenazadas por la erosión y el cambio climático.

Incluso, trascendió en la reunión los grandes retos que enfrenta el país debido a los múltiples escenarios en que la falta de mantenimiento de estructuras o el efecto de la erosión marina podrían requerir acciones drásticas para proteger la vida o para viabilizar la vida útil de estructuras antiguas que no han recibido un mantenimiento adecuado durante décadas.

En la reunión el secretario auxiliar de la OGPe, el licenciado Félix Rivera, recabó el apoyo de la industria de seguros para obtener información sobre su experiencia asegurando condominios y otras estructuras que pueden nutrir la elaboración del Código de Mantenimiento.

Rivera, quien asumió el cargo de secretario auxiliar de OGPe el pasado mes de marzo, reconoció que la agencia ha tenido que solicitar una prórroga en la Legislatura para cumplir con las disposiciones de la de la Resolución Conjunta de la Cámara de Representantes 201 (RCC 201), que ordena a la agencia acoger un código internacional de mantenimiento de estructuras y atemperarlo a las condiciones del país.

 OGPe solicitó una prórroga luego de que no pudo culminar con todo lo dispuesto en la RCC 201 el pasado 7 de junio, cuando se cumplió un año desde que la medida fue firmada por el gobernador Pedro Pierluisi.

La RCC 201 dispone que la OGPe deberá concebir y redactar un Código de Mantenimiento para garantizar la seguridad de las estructuras. Además, deberá establecer un reglamento para manejar aquellos edificios que no son seguros debido a que no cumplen con las exigencias del Código de Mantenimiento.

Nuevo Código para 2024

La reunión, que contó con una nutrida representación de la industria de seguros, fue concebida y coordinada por la corredora de seguros Edna Bonnet, quien indicó que uno de los principales objetivos el Código de Mantenimiento es salvar la vida de los residentes de estructuras que no recibido mantenimiento durante más de 30 años. El cónclave fue celebrado en las instalaciones del Departamento de Desarrollo Económico en Hato Rey.

Carlos Oquendo, quien es sub secretario auxiliar de OGPe, indicó que aún falta por realizar una vista técnica y una vista pública para poner en vigor Código de Mantenimiento y su reglamento, una encomienda que se deberá cumplir en los primeros meses del 2024.

De hecho, Oquendo solicitó a los representantes de las aseguradoras presentes en la reunión que le faciliten información sobre los condominios y edificios existentes en el país porque no le parece veraz la información que ha recibido OGPe de otras entidades del gobierno.

El presidente de la aseguradora Mapfre, Alexis Sánchez Géigel, destacó la necesidad urgente de establecer el Código de Mantenimiento y que se impongan sanciones a los individuos o empresas que incumplan con los términos para rehabilitar estructuras. 

“No se hace nada”

Sánchez Géigel sostuvo que existen muchas estructuras deterioradas “y no se hace nada”. Indicó, por ejemplo, que existe un condominio construido en las zonas costera de San Juan que la erosión causada por el mar ha socavado el área de la piscina, pero el consejo de titulares no adopta medidas para enfrentar el grave deterioro por la incapacidad de los titulares para cumplir con una derrama.  

De hecho, el ejecutivo planteó que la actividad económica generada por el turismo también será afectada en la medida que las estructuras de hospedaje y de entretenimiento ubicadas en las zonas costeras sean afectadas por la erosión.

Ante esa realidad exhortó a la OGPe a poner en vigor rápidamente el Código de Mantenimiento. Además, recalcó en la necesidad de darle continuidad a la implementación del Código una vez cambie la administración del gobierno y de hacer valer sus disposiciones imponiendo sanciones a los violadores.

También mencionó que la erosión de las playas afectará al turismo, lo que requiere examinar medidas de mitigación efectivas.

“Es necesario que las estructuras más susceptibles a daños se trabajen con prioridad”, dijo Sánchez Géigel, quien agregó que es preocupante la gran cantidad de condominios con alta densidad poblacional que podrían requerir trabajos de rehabilitación. 

Lo que también implica que las vidas de esas personas están en peligro si esos trabajos no se realizan y ocurrieran eventos catastróficos inesperados, como el colapso del edificio Champlain Towers South, ocurrida en 2021 en el estado de Florida.

 Condado, Isla Verde y Ocean Park víctimas de erosión 

Sostuvo que en la medida que esos condominios no sean rehabilitados las aseguradoras no suscribirán pólizas de seguros para proteger esas estructuras, lo que condena a sus consejos de titulares a buscar protección en aseguradoras del mercado de líneas excedentes, que no son reguladas por la Oficina del Comisionado de Seguros.  

Incluso, Sánchez Géigel llamó la atención sobre que ya la banca está limitando la oferta de financiamiento en estructuras costeras o deterioradas que necesitan rehabilitación.

Una fuente del sector especializado en la evaluación de suelos indicó que probablemente todos los condominios y estructuras ubicadas en la zona costera que discurre desde el Condado, Ocean Park hasta Isla Verde podrían requerir profundas evaluaciones para constatar el efecto de la erosión. 

Una “crisis controlada”

La fuente explicó que en muchas ocasiones las estructuras están en estado aceptable pero los cimientos se encuentran en grave peligro por el efecto de la erosión.

Sostuvo que tanto las evaluaciones de los suelos como los trabajos de rehabilitación para detener la erosión son sumamente costosos, lo cual impide que los consejos de titulares emprendan la tarea de acondicionar sus condominios.

Sobre este aspecto, Sánchez Géigel explicó que el cambio de las condiciones (del suelo) es un factor determinante para determinar la viabilidad de determinados condominios y estructuras.

Luis Negrón, quien es vicepresidente de suscripción y reclamaciones de Mapfre, reclamó que es necesario crear las condiciones para que la ciudadanía cumpla con las disposiciones del Código de Mantenimiento a través de lo que llamó una “crisis controlada”, que es difundir los riesgos a los que se exponen las estructuras si no son rehabilitadas.

Incluso, Negrón llamó la atención sobre el efecto favorable que puede tener en los reaseguradores la implementación del Código de Mantenimiento y el efecto adverso que puede causar no ponerlo en vigor.

A favor de los créditos contributivos

De la reunión también trascendió que las medidas para mitigar los graves efectos de la inacción exigirán la necesidad de realizar puntuales inversiones económicas de parte de los ciudadanos e incluso del gobierno, con el fin de evitar escenarios catastróficos en el futuro inmediato.

Sobre aspecto Sánchez Géigel planteó la necesidad de examinar la posibilidad de ofrecer un crédito en el pago de la contribución contra la propiedad que considere los costos económicos incurridos en la rehabilitación de estructuras.

Tanto Oquendo como Edna Bonnet favorecieron que se ofrezca un crédito contributivo a los dueños de propiedades, ya sean dueños de apartamentos en condominios o propietarios de edificios comerciales que invirtieron dinero para rehabilitar sus estructuras. Bonnet también rechazó que el Departamento de Asuntos al Consumidor tenga alguna injerencia en la implementación del Código de Mantenimiento porque “esa agencia no responde”.

De hecho, si algo quedó claro en la reunión es que la mera adopción de un Código de Mantenimiento no resolverá las graves consecuencias que la falta de mantenimiento podría generar a miles de ciudadanos que viven en condominios o trabajan en edificios construidos hace más de 30 años o en estructuras ubicadas en la zona costera.

Necesario integrar la banca

Sobre este aspecto se discutió en la reunión la necesidad de integrar a la industria bancaria en la discusión del Código de Mantenimiento para examinar los diversos escenarios en que será necesario tener soluciones disponibles, por ejemplo, condóminos en las que algunos titulares arrastran deudas hipotecarias pero es necesario ordenar su desalojo por el estado de deterioro de la estructura.

Antonio Pérez, presidente de la aseguradora Óptima, también planteó la necesidad de tener respuestas de carácter humanitario para escenarios en que es necesario ordenar el desalojo de condominios deteriorados en los que residen personas retiradas que ya no poseen suficientes ingresos.  “El problema aquí es cómo hacerlo”, dijo el ejecutivo.

Alegadamente, el reglamento que acompañará el Código de Mantenimiento dispone que a las estructuras que necesiten rehabilitación se les concederá cinco años para colocarlas en cumplimiento. 

Además, a los dueños de aquellas estructuras que requieren reparaciones y no posean los recursos económicos para afrontarlas se le concede una prórroga. La nueva reglamentación también incluye la demolición como un mecanismo para lidiar con estructuras que no garanticen la seguridad de la ciudadanía o que ya cumplió su periodo de vida útil.

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