Por Miguel Díaz Román
La presidenta de la Asociación de Titulares de Condominios (ATC), licenciada Marimar Pérez Riera, reclamó al Comisionado de Seguros, Alexander Adams Vega, la celebración de una reunión urgente con los representantes de los titulares de condominios y con la industria de seguros para buscar una solución a la grave crisis que enfrentan los residentes de condominios debido al incremento en el reaseguro.
Pérez Riera señaló que numerosas juntas de titulares no consiguen una aseguradora que acepte asegurar sus condominios o que las alternativas de seguro que ofrece el mercado contienen primas tan elevadas que son imposibles de pagar para los titulares.
Pérez Riera dijo que es imperioso que Adams Vega intervenga para evitar que numerosos condominios se expongan a enfrentar una catástrofe por terremoto o huracán sin estar asegurados.
“Estamos en una situación en la que los condominios de Puerto Rico están teniendo problemas enormes en conseguir aseguradoras que los quieran asegurar. El problema principal es que estas aseguradoras no tienen el reaseguro, pero eso no tiene que ver con Puerto Rico, es un asunto global el problema de reaseguro. No obstante, tenemos un problema para acceder a las líneas excedentes. A nombre de la ATC yo le solicito al Comisionado de Seguros, Alexander Adams Vega, una reunión urgente, que hasta ahora yo no he visto que se haya reunido con la industria de seguros o con (los representantes) de los titulares para ayudar a los condominios”, sostuvo Pérez Riera, durante una entrevista en el programa Informe Semanal.
El mercado de líneas excedentes se refiere a aseguradoras y reaseguradoras que no son reguladas por la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS) pero que pueden asegurar riesgos en Puerto Rico, cuando no existen aseguradoras en la isla dispuestas a asumir determinados riesgos como, por ejemplo, los seguros de propiedad para comercios y condominios.
Han trascendido quejas por el alto costo de las primas en el mercado de líneas excedentes y porque en caso de controversias con el asegurador, los asegurados no podrán solicitar el amparo de la OCS.
La presidente de la ATC hizo las expresiones tras el sorpresivo anuncio sobre la salida del mercado de seguros de propiedad comercial y de condominios de la aseguradora United Surety & Indemnity Company (USIC) como resultado del incremento en los costos del reaseguro.
Terrible noticia
El presidente de USIC, Frederick Millán, hizo el anuncio la pasada semana por medio de una comunicación que envió a sus productores y agencias generales. En la comunicación Millán indicó que desde el pasado viernes 15 de diciembre USIC “ha tomado la decisión de descontinuar la suscripción de la póliza de Propiedad Monolineal, Paquete Comercial y Seguros de Condominio Residencial”.
Pérez Riera dijo que la salida del mercado de USIC es una “terrible noticia” debido a que más de 300 condominios integraban la cartera de la aseguradora, lo que implica que las juntas de directores de esos condominios deberán buscar un seguro en otras aseguradoras en momentos cuando el costo del reaseguro ha reducido la disponibilidad de estas empresas a asumir nuevos riesgos y ha elevado el costo de las primas.
Además, los reaseguradores también han reducido su capacidad para reasegurar riesgos en los diversos mercados internacionales en los que hacen negocios, lo que ha causado que muchas aseguradoras no pueden ofrecer seguro de propiedad a nuevos clientes.
De hecho, Pérez Riera dijo que las juntas de directores de algunos condominios han recibido notificaciones de no renovación de sus pólizas de seguros de propiedad de parte de la aseguradora Multinational.
“El problema va más allá de USIC, porque nos hemos enterado de que la aseguradora Multinacional, aunque no ha tomado una postura tan fuerte (como USIC) ha enviado a condominios, a los que tenemos acceso, mensajes de no renovación. Y estimamos que Multinational debe tener 1,000 condominios en su cartera”, dijo Pérez Riera. La ATC estima que en Puerto Rico existen 5,000 condominios.
Graves interrogantes
“Es imperativo que él (Adams Vega) realice que los mismos consejos de titulares no están pudiendo avalar la ley (de Condominios). Tenemos un problema, si un consejo de titulares decide decir no a una aseguradora que le ha subido la prima tres y hasta cinco veces lo que cobraban antes ¿qué se supone que haga una junta (de directores del condominio)? ¿Y si no hace nada? ¿A quién atacará el banco, a su cliente o al consejo de titulares?”, expuso Pérez Riera al develar las interrogantes que surgen en el escenario presente sobre la reacción de los bancos que han financiado con préstamos hipotecarios apartamentos en condominios, cuyo consejo de titulares pueda rechazar contratar el seguro de propiedad que, ofrece protección contra daños catastróficos por terremoto o huracán, debido al alto costo de las primas.
Los bancos exigen a sus clientes de préstamos hipotecarios en condominios que mantengan el seguro de propiedad para proteger la estructura hasta que el préstamo sea pagado en su totalidad.
Pérez Riera reveló que numerosas titulares y juntas de condominios la han solicitado a la ATC que les informe sobre las ventajas y desventajas del autoseguro, una alternativa de seguro que descarta la participación de las aseguradoras pero que requiere garantizar la existencia de un fondo robusto que facilite rehabilitar la estructura en caso de daños por eventos catastróficos.
“Auto asegurarse no es ahorrarte el no pagar. Hay que ver cuáles son los “guidelines” que tiene la OCS, pero auto asegurarse pudiere requerir tener un porciento significativo de lo que cuesta el reemplazo del inmueble. Pudiese implicar hacer una derrama bastante onerosa, con la promesa de que si no ocurre un evento catastrófico entonces ese dinero si te lo vas ahorrar prospectivamente”, indicó Pérez Riera.
Necesidad Apremiante
La presidenta de la ATC sostuvo que Adams Vega ha actuado en contra del Centro Internacional de Seguros a pesar de allí están ubicados numerosas reaseguradoras que pudieran constituir una alternativa para lidiar con el alto costo del reaseguro.
“El Comisionado no tan solo tiene que trabajar con los titulares que están pagando cantidades exorbitantes, sino que tiene que trabajar en qué necesitan las aseguradoras para que sientan que quieren proveer parte de sus riesgos en los condominios. Existe una necesidad apremiante de que el Comisionado de Seguros intervenga y hasta sea necesario acción legislativa”, dijo la presidenta de la ATC.
El presidente de la aseguradora Antilles Insurance Company, Jaime González Portilla, se manifestó a favor de que el Comisionado de Seguros sostenga una reunión con la ATC y con las aseguradoras.
Sobre el tema del CIS, González Portilla dijo que no conoce reaseguradoras instaladas en el CIS que suscriban reaseguro para riesgos en Puerto Rico.
“Estas reaseguradoras se establecieron aquí solo para beneficiarse de un tema contributivo. No vinieron para hacer negocios de reaseguro en Puerto Rico. Nosotros, las aseguradoras del país compramos reaseguro con reaseguradoras mundiales establecidas fuera de Puerto Rico. Las principales son europeas y otras están en Bermuda”
González Portilla sostuvo que el Ejecutivo y la Legislatura podrían tomar varias decisiones que podrían mejorar la oferta de seguros de las aseguradoras locales para atender la difícil situación que enfrentan los condominios.
El ejecutivo recomendó prohibir la póliza de seguro Full Value, que ofrece protección a la estructura (las áreas comunes) de los condominios y las áreas privativas, que son aquellas instalaciones que tienen los apartamentos como puertas, ventanas y muebles de cocina y baños.
La póliza Full Value fue fuente de agrias disputas entre aseguradoras y condóminos asegurados tras el paso catastrófico del huracán María, debido a la alegada incidencia de fraude en las reclamaciones.
Desregular y reducir gastos
El presidente de Antilles Insurance también propuso desregular las tarifas de los condominios no costeros debido a que son inadecuadas. González Portilla dijo que la desregulación de tarifas propicia que exista una mayor oferta de seguros. La OCS desreguló las tarifas de los condominios costeros tras el paso del huracán María.
El ejecutivo se manifestó a favor de reducir los gastos de las aseguradoras que obedecen a obligaciones contributivas y específicamente recomendó eliminar la patente nacional de un 1% que actualmente el Departamento de Hacienda impone a la prima neta generada por un asegurador en un año contributivo. “Que yo sepa somos la única industria que paga la patente nacional”, dijo González Portilla.
Otra contribución que González Portilla recomendó revisar es aquella que impone un 3% sobre las primas de las pólizas de seguro de incendio y líneas aliadas, la cual se estableció varios años atrás para recaudar fondos con el fin de aumentar el salario de los bomberos.
El ejecutivo también abogó por que se establezca un periodo de aproximadamente 6 meses para que los consumidores logren acceso al mercado de líneas excedentes, sin que sea un requisito no conseguir seguro en las aseguradoras locales. Además, propuso reducir la contribución de 9 % que se le impone a las primas que obtienen las aseguradoras de líneas excedentes.
La OCS atenta contra la industria de seguros
“Los consejos de titulares deben estar conscientes de que si te aseguras en líneas excedentes no habrá intervención de la OCS ni tampoco la Asociación de Garantía en caso de una insolvencia”, dijo González Portilla.
“El problema en Puerto Rico es que en vez de crear un “friendly business environment” para atraer más reaseguradoras a que apoyen al sector de aseguradoras, la OCS se pasa redactando y apoyando proyectos de ley que no benefician al sector asegurador y reasegurador. Después de María fueron por lo menos cinco proyectos de ley que fueron nefastos para la industria relacionados con el pago de las reclamaciones”, expresó González Portilla.
Agregó que el más reciente intento de afectar la atmósfera de hacer negocios en la industria de seguros fue el Proyecto de la Cámara 1533, que concede a la OCS el poder de ajustar reclamaciones. La medida, que está detenida en la Comisión de Reglas y Calendario de la Cámara, recibió el rechazo unánime de las aseguradoras locales y de los reaseguradores que atienden el mercado local.
El presidente de la aseguradora Mapfre, Alexis Sánchez Géigel, avaló las recomendaciones propuestas por González Portilla relacionadas con flexibilizar el trato contributivo del gobierno hacia las aseguradoras.
Nefasto reglamento de “appraisal”
Pero Sánchez Géigel advirtió que si los métodos de resolución de disputas no proveen herramientas para garantizar su imparcialidad, los reaseguradores descartarán participar en el mercado o aumentarán más las primas de reaseguro, lo que afectará aún más a los consumidores y podría causar trastornos en el ambiente comercial y perjudicar la economía del país.
Sobre este aspecto, el ejecutivo indicó que el reglamento para el proceso de “appraisal” o valoración de la pérdida en reclamaciones de propiedad en disputa, que entrará en vigor el próximo 1 de enero de 2024, será “nefasto” para la atmósfera de imparcialidad que requieren los mecanismos para resolver controversias y que podría ahuyentar a los reaseguradores o en encarecer más las primas de reaseguro.
Explicó que el reglamento, que es producto de la Ley 242 de 2018, la cual, entre otros asuntos, estableció el marco legal que viabiliza el proceso de valoración o «appraisal», dispuso que los árbitros que dilucidarán las disputas serán ajustadores públicos, lo que va a traer una situación no favorable para las compañías de seguros y a su vez, va a tener un efecto negativo ante los reaseguradores. La OCS regirá el proceso de «appraisal» según las disposiciones del citado reglamento.
“Si deseamos un proceso justo de ajuste, los árbitros no pueden ser ajustadores públicos, ni ajustadores independientes, ni empleados de los reaseguradores, ni de las aseguradoras, ni tasadores de propiedad. Estas personas van a ajustar cuantías de dinero. Tienen que ser arquitectos o ingenieros que conozcan los precios de reconstrucción de estructuras y de los materiales de construcción en Puerto Rico”, dijo Sánchez Géigel.
Indicó que tampoco es aceptable que, para ajustar reclamaciones, se utilicen programas de computadora que puedan llegar a conclusiones erróneas. Insistió en que el proceso debe ser justo e imparcial y que propicie una reducción del fraude. Sostuvo que la incidencia de fraude obliga a las aseguradoras a incurrir en costosos procesos legales en los tribunales, donde han logrado evidenciar la incidencia de fraude en determinadas reclamaciones.
“Vamos al tribunal para que en una deposición salgan las mentiras y aflore la verdad. Ese proceso cuesta mucho dinero. ¿por qué hacerlo de esa manera?”, concluyó Sánchez Géigel.
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